얼마 전 개정된 ‘임대차3법’이 국회를 통과하였다.

임차인의 주거 안정성을 강화하겠다는 취지로 도입된 법이지만, 아직 법률에 대한 해석이 다양하고, 확립된 판례가 없어 시행 초기 임대인과 임차인간 분쟁이 다수 발생하고 있다.

개정 법률에 대한 기본적인 지식이 없다면, 주택임대차 계약의 당사자로서 예기치 못한 불이익을 당할 수 있으므로 해당 내용을 알아둘 필요가 있다.

임대차3법이란 계약갱신청구권제, 전월세상한제, 전월세신고제를 말한다. 

이 중 가장 중요한 계약갱신청구권이란 세입자가 주택임대차 계약 종료 전에 계약갱신청구를 하여 2년 계약을 연장할 수 있는 권리이다.

계약갱신청구권은 임차주택에서 과거에 몇 년을 살았던지 간에 개정법 시행일인 2020년 7월 31일 이후에는 1번 행사할 수 있는 임차인의 권리로서 세입자는 최소 4년의 거주 기간을 보장받는 셈이다.

세입자는 계약만료 6개월에서 1개월 사이에 갱신청구권을 행사하면 되고, 특별한 사유가 없는 한2년을 더 거주할 수 있게 된다.

다만 2020년 12월 10일부터는 계약만료 6개월에서 2개월로 청구기간이 변경된다.

그러나 집주인도 강제적인 연장을 피할 수 있는 예외적인 사유가 규정되어 있다.

임대인 본인이나 직계 존비속이 주택에 실제로 거주할 경우, 2기이상의 차임연체, 무단 전대 등 임차인의 귀책사유로 인한 계약종료, 최초 임대차계약시 재건축 계획을 고지하고 그에 따라 실제 재건축을 하는 경우 등이다.

만약 임대인이 허위로 갱신을 거절하는 경우 임차인은 손해배상청구가 가능하다.

다음으로 전월세상한제란, 임차인의 계약갱신청구에 따라 계약이 연장되는 경우 임대인이 증감을 청구할 수 있는 차임의 상한선을 5%로 제한하는 것을 말한다.

임대인은 5%내에서 차임의 증감을 요구할 수 있으나, 임차인이 반드시 차임을 올려줘야 하는 것은 아니고, 5%내에서 협의하라는 의미이다.

만일 5%를 초과하여 차임인상 합의를 한 경우, 계약갱신청구권에 의한 계약연장으로 보지 않으므로, 임차인은 새로운 임차계약이 종료하기 이전에 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 된다.

2021년 6월 1일부터 시행되는 전월세 신고제는 전세 또는 월세 계약을 체결하거나 변경, 해지하는 경우 구청이나 주민센터에 보증금, 임대료, 임대 기간 등의 내용을 30일 내에 신고하도록 되어 있다.

신고는 집주인과 세입자가 함께 해야 하지만, 한 쪽이 신고를 하지 않을 경우 단독으로도 할 수 있다.

만약 허위 내용으로 신고를 하거나 기간 내에 신고하지 않으면 100만원 이하의 과태료가 부과된다.

개정 주택임대차보호법과 관련하여 가장 분쟁이 많은 쟁점은 임차인의 계약갱신청구권 행사와 임대인의 갱신거절에 대한 것이다.

개정 주택임대차보호법은 7월 31일 이전에 몇 년을 거주하였던지 간에 임차인에게 1회의 계약갱신청구권 인정하고 몇몇 예외적인 경우에만 임대인의 갱신거절을 인정하고 있다.

임대차 계약이 종료되는 것으로 예상하고 주택을 매매하려다 세입자의 갑작스러운 계약갱신 요구로 무산되는가 하면, 임대인이 실제 거주한다고 거짓말을 하여 임차인을 퇴거시키는 경우도 발생하고 있다.

일부 임차인은 계약갱신청구권을 들어 퇴거 합의금을 요구하는 경우도 있다.

제도 초기 법률의 해석과 적용에 대해 다툼이 많고 아직 확립된 판례가 없으므로, 당분간은 이 같은 분쟁이 다수 발생할 것으로 예상된다.

법률사무소 대환(大煥) 김익환 대표변호사는 “현재 임대차3법 내용이 지금까지의 관행과는 전혀 다른 내용이다 보니 이에 대해 정확하게 이해하지 못하거나 잘못된 내용으로 알고 있는 사람들이 많다. 따라서 부동산 계약을 앞두고 있다면 변호사의 도움을 받아 추후에 문제가 발생하지 않도록 대응해야 한다”라고 조언했다.

한편, 법률사무소 대환(大煥)은 공인중개사 자격이 있는 부동산전담 변호사를 포함하여 부동산 임대차 분쟁 법률팀을 운영하고 있고, 계약갱신청구권 등 주택임대차 문제와 관련된 법률사건을 다수 수행하고 있다.

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