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부동산소송

부동산소송사례

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분류 제목 등록일
명도소송
상가 건물 명도 및 미지급 차임 청구 승소
원고 전부승소
2020-12-09
명도소송
무단점유자 상대 명도소송 승소 사례
원고 전부승소
2020-12-09
명도소송
건물 명도 및 차임 지급 청구 승소 사례
원고 전부승소
2020-12-09

임차보증금/권리금

부동산소송
임차보증금/권리금

임차보증금/권리금

[임차보증금반환]
임대차계약은 임대인이 임차인에게 목적물을 사용, 수익하게 하고 임차인은 이에 상응하는 임대료를 지급하는 것을 쌍방 간 합의함으로써 성립하는 계약입니다.
임대인은 임차인에게 목적물을 인도하여 임차인이 사용, 수익에 필요한 상태를 유지할 수 있도록 하여야 하며, 임대차기간의 만료나 해지 등의 사유로 임대차계약이 종료되었을 때에는 임대차보증금을 반환하여야 하는 의무를 부담합니다.
반면, 임차인은 목적물을 사용, 수익함으로써 임대인에게 그에 상응하는 임대료를 지급하는 의무를 부담하며, 임차인이 임대료를 2기, 혹은 상가건물의 경우 3기 이상 연체하였을 경우 법정해지사유에 해당하고, 통상적으로 임차인은 임대차계약의 종료 시에는 임차목적물을 원상 복구하여 임대인에게 다시 인도하여야 합니다.
이와 같이 임대인의 ‘임대차보증금반환의무’와 임차인의 ‘임차목적물 인도의무’는 동시이행관계‘에 있습니다.
[주택임대차]
’주택임대차보호법‘은 대항력의 부여, 존속기간의 보장, 우선변제권의 인정 등 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 규정들을 두고 있으며, 주거용 건물을 적용대상으로 합니다. 주택의 임대차 존속기간은 최저 2년입니다.
따라서 임대차 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 때에도 임차인이 원하는 한 최소한 2년의 임대차 기간은 보장됩니다.
또한 계약이 갱신된 경우에도 임대차의 존속기간은 2년이며, 계약이 갱신되는 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다.
임대차가 종료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 임차보증금반환채권에 대한 집행권원과 집행문을 부여받아 강제경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다.
[상가건물 임대차]
임차인은 임차상가건물의 사용·수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 하며, 차임을 두 번에 걸쳐 연체하는 경우에, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
당사자는 약정한 차임이 경제사정의 변동 등으로 상당하지 않은 때에는 차임증감을 청구할 수 있습니다.
임차상가건물이 임대차기간 만료 전에 경매되는 경우, 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매절차에 참가하여 그 건물의 환가대금에서 보증금을 회수할 수 있습니다.
임대차기간이 만료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 임차보증금반환채권에 대한 집행권원과 집행문을 부여받아 강제경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다.
특히 소액보증금의 경우에는 상가건물가액의 3분의 1을 초과하지 않는 범위에서 일정액에 대하여는 다른 담보물권에 우선하여 최우선 변제를 받을 수 있습니다.
[권리금이란?]
권리금이란 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 ’영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점‘ 등을 양도하거나 혹은 이를 이용하게 할 때 보증금, 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.
[권리금회수기회의 보호]
상가임대차 보호법 제10조의 4는 임차인이 기존의 임차인에게 지급했던 권리금 상당의 이익을 신규임차인으로부터 받을 기회를 방해받을 경우 해당 금원 상당을 손해배상으로 청구할 수 있습니다.
그러나 권리금회수기회를 방해받은 임차인은 해당 권리금을 입증하기 위하여 구체적으로 투자한 시설에 대한 투자금과 자신의 영업으로 인한 매장의 가치증대 등을 입증해야 하며, 신규임차인과 구체적인 임대차계약의 체결 및 계약금의 수수, 신규임차인의 임대인에 대한 소개를 해야함을 명심해야 할 것입니다.
또한 신규임차인을 소개했다고 해서 무조건 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있는 것은 아니고 상가임대차 보호법 제10조의 4의 제2항에 따른 사유가 있을 경우 임대인도 정당하게 신규임차인의 주선을 거부할 수 있음을 주의해야 합니다.
[제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)]
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1.

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2.

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3.

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖에 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4.

그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1.

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2.

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3.

임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4.

임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮음 금액을 넘지 못한다.
④제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.